【文章来源】本文已获得作者授权转载，略有删减，仅代表作者观点，供读者参考。原文载《社科大法学》2023年第2期第16~25页，注释从略，全文请见原刊，引用请据原文并注明出处。
【作者简介】杨欣，北京物资学院法学院本科生；金曼，法学博士，北京物资学院副教授、硕士生导师。
【摘 要】我国《民法典》第402条规定，我国不动产抵押权采取登记生效主义，抵押权自当事人登记起生效，并取得对抗善意第三人的效力。基于此运用鉴定式案例分析方法，在厘清“辽西公证处、诚诚房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷案”的基础上，探讨“在建建筑”的适用范围，可澄清我国“在建建筑”不仅包括在建工程已建主体部分，也囊括在建工程的未建部分。在抵押物转让制度中，自由的流转制度与抵押权追及效力确有必要，但同时应承认禁止转让特约规定的登记公示效力，以舒缓任意转让抵押物带来的弊端。
【关 键 词】抵押权 在建建筑 抵押物转让 登记公示
一、案情梳理
2007年9月18日，借款人葫芦岛市诚诚地产开发有限公司（以下简称诚诚地产公司）与贷款人中国农业银行股份有限公司葫芦岛金汇支行（以下简称金汇支行）签订借款合同。当日，双方根据上述借款合同签订抵押合同，诚诚地产公司将包括涉案商品房在内的房产抵押给金汇支行并办理了抵押登记。2009年10月23日以及2011年11月8日，出卖人诚诚公司与买受人辽宁省葫芦岛市辽西公证处（以下简称辽西公证处，因行政分工重新划分，一审原告葫芦岛市法律服务中心在二审时由辽西公证处作为诉讼当事人参加诉讼）分别就两处涉案房屋签订商品房买卖合同，辽西公证处购买涉案房产时对房产的抵押情况并不知情，被告在出售涉案房屋后，向金汇支行偿还了部分借款。被告出售房产的过程中，存在金汇支行对被告已出售房产进行解押的情况，其中包括原告购买的部分房屋，但涉案房屋并未全部解押。2014年7月7日，第三人金汇支行将被告诚诚公司向金汇支行的贷款上收，由第三人统一管理，第三人未再对涉案房屋办理解押。
在该案一审中，原告辽西公证处诉请被告诚诚地产公司为其办理不动产权证书提供相应资料，并配合完成登记。一审法院认为，原告与被告对涉案房屋的买卖及被告与第三人之间对涉案房屋的抵押等法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）实施前，但按照《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》，《民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用《民法典》的规定更有利于保护民事主体合法权益、更有利于维护社会和经济秩序的，适用《民法典》的规定。该案中，原告称其购买房屋时对涉案房屋的抵押情况并不知情，第三人金汇支行亦未提供证据证明原告对此知情，且第三人当时对被告出售的抵押房屋进行过解押并办理产权登记，在实施此种方式的情况下，被告出售房屋不必须通知第三人，现原告已付清购房款，被告将已售房款部分用于偿还第三人借款，涉案房屋也早已交付原告使用。综合上述情况，涉案房屋买卖合同有效，房屋买卖发生物权效力，为原告购买的房屋进行产权登记更有利于提高社会物质的利用效率，也能够减少买受人的交易风险、简化交易程序，有利于促进抵押财产的交易及降低交易成本，故原告的诉讼请求应予支持，被告应配合原告办理房屋产权登记，第三人亦不应以房屋处于抵押状态而阻却原告办理房屋产权登记。房屋产权登记后，第三人享有的抵押权继续有效。法院据此判决被告向原告提供办理两处涉案房屋不动产证书所须的确权证书、商品房统一购房发票、商品房买卖合同等全部资料，并配合原告办理涉案房屋的不动产登记。诚诚地产公司不服一审判决，向辽宁省葫芦岛市中级人民法院提起上诉。将辽西公证处和金汇支行列为被上诉人。在二审中，诚诚地产公司诉称，其与银行的抵押关系因查封房产的解封而消灭，据此要求银行提供办理不动产权证书的相应文件。而银行则辩称，诚诚地产公司在尚未清偿完毕所有债务而抵押关系依旧存在的情况下转让房产的行为未经其同意，应为无效。因此基于该案诚诚地产公司与银行的借款关系、抵押关系以及他们与辽西公证处之间的抵押物转让关系，本文采用鉴定式案例分析方法，围绕不动产抵押权是否存续、抵押物转让是否有效展开讨论。
与传统的结论置于开始部分、再论述结论正当性的裁判式体裁不同，鉴定式体裁基于特别到一般的思维逻辑，从最接近案件事实的具体规范寻找请求权基础，在一步一步推演中，最高抽象性的规则处于规范的最底层。在外部从多个请求权入手判断，在内部分析请求权的成立、消灭和可行使三层。本文基于上述案件，首先从不动产抵押权是否成立出发，分析抵押合同的成立与登记生效主义；其次探讨涉案不动产抵押权是否成立，分析抵押物自由转让与追及效力的合理性，以及禁止转让特约的登记问题；最后分析案件是否存在障碍权利人行使权利的抗辩权，从以上三个维度出发探讨抵押权的相关制度问题。
二、不动产抵押权是否成立
根据《民法典》第394条的规定，在抵押关系中，债权人对债务人的抵押财产在债务人无法履行债务时享有优先受偿的权利。在该案中，诚诚地产公司与银行签订了主合同是标的为3500万元的借款合同，并基于此签订了以金帝商贸大厦为抵押物的抵押合同。在诚诚地产公司无法履行债务时，银行享有就金帝商贸大厦优先受偿的权利。
（一）抵押合同是否成立
根据《民法典》第400条的规定，抵押合同的订立应当采用书面形式并记载债务人履行债务期限、抵押财产的情况、担保债权的种类数额以及担保的范围等必要条款。同时，《民法典》第395条和第399条分别从正面和负面对抵押财产的范围进行了相应的规定。其中《民法典》第395条第5款继受自原《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第180条第5款，对在建工程是否可以作为财产抵押进行了肯定的答复。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第51条第2款的规定，人民法院仅支持已办理抵押登记的在建工程部分的抵押权，对新增、续建、尚未建造部分的抵押权不予保护。因此在实践中，对在建工程的客体范围长期存在争议。部分地区仅为已建造完成的建筑部分办理抵押登记，而也有地区为尚未建造的部分进行登记。湖北省高级人民法院在（2013）鄂民二终字第00039号民事裁定书中否定了当事人双方为未建成工程设立的抵押权，而于此同时最高人民法院在（2018）最高法民再19号民事判决书中认为抵押权的范围除包含已建造工程，也包括未建造的部分。笔者认为从保护抵押权人利益的角度出发，抵押财产“正在建造的建筑物”不仅包括已建成部分，还应包括未建成部分，理由如下。
首先，从文义解释出发。反对将未建成部分作为抵押权客体的学者主要援引《城市房地产抵押管理办法》第3条第5款作为其论据，该条款认为在建工程的抵押财产为“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”。然而《民法典》第395条第5款采用的“正在建造的建筑物”之表述实际上是用默示的方式肯定了抵押权对未建造工程的涵括。其次，从学理解释出发。根据《房屋登记办法》第60条之规定，在建工程虽然处于不断建造的过程中，但其未来建筑形态实际上已经固定，因此其未来的经济价值也具有可预见性。基于此，由已建部分和未建部分共同组成的在建工程，因其未来经济价值的特定和可预见性，可具有与不动产相当的地位。最后，从目的解释出发。将正在建造的建筑物纳入抵押权客体是为了提高开发商的融资能力，而否认未建成部分作为抵押权客体实际上不利于开发商获取建造价款，从而拖缓工程进度、减少经济效益，这明显与立法目的背道而驰。
该案中，金汇支行与诚诚地产公司以书面形式签订的抵押合同中明确规定了基于借款合同价值3500万元的债权，并规定2009年5月19日与2009年6月27日为债务履行期限，且以包括尚未建造的金帝商贸大厦在内的房产作为抵押物。根据前文所述，金帝商贸大厦项目虽为尚未建造的工程，但可纳入“正在建造的建筑物”的范围。因此该抵押合同满足《民法典》第395条、第400条对抵押合同的形式要件规定，且不存在第399条规定的禁止抵押的财产类型，抵押合同成立。
（二）不动产抵押权采取登记生效主义
根据《民法典》第215条的规定，不动产登记不影响合同效力。换言之，根据物债二分原则，作为物权的抵押权生效除当事人依债权合意签订抵押合同外，还需要达成物权变动的合意进行登记，据此达成对抗第三人的物权效力。作为绝对权的物权要完成任何变动都应当进行公示，而不动产物权变动一般采取登记的方式进行公示。同时我国《民法典》第402条规定，不动产的抵押权自登记时设立，换言之我国不动产登记不仅起到对抗第三人的作用，同时该不动产抵押权能否设立、变更和废止也由是否登记决定，即我国不动产抵押权采取登记生效主义。这是由于动产物权可以通过占有转移体现权利人直接管理控制的支配状态，而不动产物权需要通过登记这一人为拟制的外观以表现其交易事实。
而关于在建建筑的抵押登记性质问题理论界和实务界一直争议不断，主要分为谢在全、李延荣支持的预告登记说，和程啸、崔建远支持的本登记说。预告登记普遍运用于预购商品房抵押登记中，根据《民法典》第211条的规定，其着重保障未来物权的实现。换言之，预告登记的抵押权人仅享有未来保全不动产物权变动的请求权。而本登记说则认为在建建筑抵押与普通建筑抵押相同，抵押权自登记时直接成立。司法实践也由此出现了基于不同登记性质认定的判决结果。支持预告登记说的法院，其裁判依据往往是由于正在建造的建筑物尚未完成，没有办理所有权初始登记，所以不可能办理抵押权登记，而只能办理预告登记，待不动产建造完成并办理初始登记后，再将抵押权的预告登记转为抵押权登记。而在支持本登记说的裁判中，较为普遍的做法是法院或根据原《物权法》或根据《民法典》，认为符合《民法典》第395条第1款第1项至第3项规定的财产或者第5项规定的在建建筑抵押的，应当办理抵押登记，直接承认抵押权自登记时设立。较为独特的是上海市的裁判观点，其相关裁判文书均指出在我国不同地区的实践中，由于房地产登记行政管理部门将在建工程抵押归类于不同的登记种类，有的地区归类于本登记，而上海市归类于预告登记，也就是说本市所有在建工程抵押登记在登记机关其形式上只能办理预告登记。但在上海市各级人民法院的具体裁判结论上，其认为原《物权法》或者《民法典》明确以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。据此，以建设用地使用权、正在建造的建筑物设立抵押的，因其符合《物权法》相关法律法规本登记的规定，只要在有权登记机构办理了登记，应产生抵押权设立的法律后果，符合《上海市房地产登记条例》相关规定，系争抵押权已设立，具备原《物权法》第195条规定的优先受偿权。
从理论界和实务界对本登记说和预告登记说的多数态度来看，预告登记并不能使预告登记的权利人直接享有在建建筑抵押权，且预告登记的权利人未按规定时限进行变更登记的，预告登记失效，抵押权变更的请求权相应灭失。《房屋登记办法》第62条中的“转为”不能简单理解为预告登记向本登记这两个不同性质的登记转化，而应当理解为在建建筑抵押登记向房屋抵押登记这两个不同类型的登记转化。如果把在建建筑抵押登记认定为预告登记，于债权人风险之增加自不待言。
自法律解释之射程而言，《民法典》第402条将正在建造的建筑物与普通建筑一并规定“抵押权自登记时设立”，已明确表明在建建筑抵押权在办理登记后直接获得抵押权，属于本登记。此外，本登记直接赋予权利人抵押权而非债权期待权更有利于维护权利人的利益。这一变化自然也体现在司法判决中，2020年以来，对本登记的确认判决显著增多。
回到该案中，金汇支行与诚诚地产公司在签订抵押合同的同日（2007年9月18日）就办理了抵押登记。根据《民法典》第402条的规定，金汇支行对诚诚地产公司享有的抵押权自2007年9月18日起设立生效。金汇支行对抵押财产金帝商贸大厦项目享有到期债务无法履行时优先受偿的权利。
三、抵押权是否消灭
（一）抵押物是否可以转让
《民法典》出台前，抵押物转让制度在我国大体经历了从管制到自由的立法变迁，《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第49条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第67条和《物权法》第191条对抵押物转让的规制先后作出不尽相同的规定。
1995年颁布的《担保法》第49条明确限制转让。该条规定，抵押人转让抵押物应通知抵押权人，同时告知受让人抵押情况。其对抵押物转让进行事前程序性限制，确立了不动产抵押物转让的程序性规则，若抵押人未按照规定履行通知或告知义务，则转让行为无效。
2000年颁布的《担保法司法解释》第67条适当放开转让。该条与《担保法》不同，《担保法司法解释》并未明确规定未尽通知和告知义务的转让行为无效。同时其采取区分模式，将抵押物的转让行为区分为已登记和未登记的情况，对转让效果的认定态度趋于缓和。此项条文不但确立了抵押权的追及效力，同时确立买受人清偿债务后可以向抵押人追偿的制度，有效平衡了抵押人、抵押权人和买受人三方的利益。
2007年颁布的《物权法》第191条回归限制转让。该条较《担保法》规定作出更为严格的限制，确立了抵押权人同意制度，即未经抵押权人同意，抵押人不得在抵押期间转让抵押物，除非受让人替代清偿债务。这相当于赋予抵押权人干预抵押物转让的权利，若抵押权人不同意转让，转让行为就不能发生。
究其法理，《物权法》的价值和目标在于“在使其利用，而不在使其所有，亦即法律，所以保护所有权者，乃期其充分利用，以发挥物之效能，而裕社会之公共福利”，同样属于物权范畴的抵押权自然应遵循物尽其用的价值目标。而《物权法》限制抵押物的自由流通实际上与《物权法》立法目标背道而驰。抵押物的转让问题关键不在于转让行为，而是希望通过物的流通实现、发挥抵押物的价值，在抵押物的流转中给个人带来收益的同时兼及社会收益。因此《民法典》第406条第1款推翻了《物权法》第191条的规定，取消了对抵押物转让的有关限制，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，无须经过抵押权人同意。
究其制度本质，属于一种禁止抵押物转让的规定，不仅违背物权的基本原理，同时破坏了抵押物的流通性和交易的自由性，在学术界和实务界都饱受诟病。除了通过解释论立场阐明规范的适用意义外，部分学者试图通过文义解释、体系解释等方法在旧有规范中阐述抵押物自由转让的合理性。当然大部分学者还是直接指出旧有法律条文的缺陷和不足，运用立法论的方法提出了修法建议。如邹海林通过对抵押物的两方及抵押权人和抵押人的法律利益安排分析，认为抵押权追及效力应当得到缓和，以抵押物的自由转让为基础，对《物权法》第191条相关制度进行了缺陷分析并提出了修订建议，从多个事项条件下对抵押权的追及效力进行了判定。孙宪忠、徐蓓对《物权法》第191条的法律适用效果进行了梳理，认为《民法典》编纂中类似这样的核心性条文必须加以重建。此外，袁鹏认为可以通过物权的定义规则以及“法无禁止即自由的自由转让”规则对此进行重新构造。徐银波则针对《物权法》191条造成的合同效力规则、登记对抗主义及动产占有公信力之相互冲突困境，认为未来立法应构建以抵押权追及力为中心，辅之代为清偿、代价清偿、抵押权消灭请求权的自由转让制度。
鉴于此，《民法典》第406条对上述规则进行了实质性变动，改采自由转让模式，并明确了抵押权的追及效力，取消了对抵押物转让的有关限制。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，无须经过抵押权人同意。《担保制度解释》以更具体的规定完善了抵押物转让的规则体系，在平衡当事人利益与贯彻物尽其用原则方面起到积极作用。
回到该案，诚诚地产公司与辽西公证处签订的商品房买卖合同满足《民法典》第143条和第596条关于买卖合同成立的积极要件，合同成立有效。实际上根据物债两分原则，无论卖方诚诚地产公司是否为相关房产的有权处分人，都不影响商品房买卖合同的效力，即使诚诚地产公司为无权处分人，辽西公证处仍可就有效的商品房买卖合同追究诚诚地产公司的违约责任。辽西公证处基于商品房买卖合同的请求权，请求诚诚地产公司转让相关房产，诚诚地产公司接受价款后向其转让相关房产。根据《民法典》第406条第1款的规定，虽然金帝商贸大厦五层5171-5191号、1-17号商品房为抵押财产，但抵押人诚诚地产公司的转让行为有效，抵押权人金汇支行请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持。
（二）抵押权的追及效力
除了如何实现物善其用的物权法价值目标、将抵押物的现实担保价值与未来交换价值完美契合外，适当的抵押权转让制度还应考虑抵押人、受让人和抵押权之间的利益平衡问题。《民法典》第406条规定允许抵押物转让不仅实现了物权法的根本价值，也是对抵押人和受让人利益的维护，那抵押权人的权益如何保护呢？抵押权人的利益保障是抵押权转让制度首先应当考虑的问题，抵押权创建的本质就是为了保护抵押权人的权益，切莫因过度考量其他因素而减损了抵押权人的利益，使抵押权制度失去恰当性基础。
传统立法采取物上价金代位制度以追求利益平衡，抵押权人在抵押物转移中的权利实现从物转移到价金，从而在理性情况下获得资金利益，实现其期待物权。但物上价金代位权究竟是债权请求权还是物权支配权始终没有定论。在此情况下，价金物上代位制度的利益平衡受到抵押物转让价款高低的极大制约，抵押权人的安全性将在转让价款低于债权数额时大幅降低。更有甚者，若抵押人与受让人恶意串通对抵押物进行低价、无偿转让，加之实践中抵押权人的事后撤销权运行不彰，其担保物权将彻底无从实现，这与抵押权制度的根本目标大相径庭。
因此，《民法典》第406条第1款“抵押财产转让的，抵押权不受影响”之规定确立了抵押权的追及效力。该条文明确承认在抵押物转让关系中，抵押权人的抵押权附着在抵押物上不受影响，抵押权不因抵押物的转移而损害。当债务到期债务人无法履行时，抵押权人可直接追及至抵押物之所在而行使抵押权，并依照《民法典》第410条的规定优先受偿。
抵押权的追及效力规则符合物权法物尽其用的价值目标。实践中以房屋买卖为例，负担抵押权的不动产需求在市场中大量存在，而在旧有规则下，法院对未经抵押权人同意将还款义务转移至买受人的约定持保守态度。在买受人愿意承担不动产抵押权而抵押人无力还款时，否认抵押权的追及效力极大制约了物的流转。因此，为促进抵押财产的自由流通，需要抵押人与买受人之间可以依意思自治实现转让，而追及效力规则可以有效减少抵押物转让的法律障碍。
与此同时，追及效力规则也能实现抵押物转让中三方主体的利益平衡，有效降低抵押权人的安全风险。在追及效力规则下，《民法典》第407条明确认可了抵押权人就抵押物享有支配物权，并从属于主合同的债权。无论抵押物转移落入谁人之手，抵押权始终附着于抵押物之上，不因转移而消灭。如此，追及效力规则在确保抵押物有效流转的前提下，能更具优势地保护抵押权人的利益。此时，对追及效力持否定态度的学者认为，在抵押权人实现抵押权时，买受人对抵押人享有的转让价金返还请求权不足以对其利益形成有效保护。然而前文所述不动产抵押采登记生效主义，登记具有对抗任意第三人的效力，负担抵押权不动产的买受人应当在交易前履行合理审慎的注意义务，查询不动产登记簿了解该不动产的抵押负担情况，并结合交易价格对是否交易进行理性判断，否则买受人应对其自甘风险承担损失责任。
综上，在抵押权转让制度中采取追及效力原则，可以在促进抵押物便捷流转、实现抵押财产在抵押人与第三人间自由移转的基础上，维系抵押权人的固有利益，明确抵押权始终附着于流转中的抵押物上。且得益于登记簿的记载，买受人对负担物的抵押权负担情况在买入前有清晰了解，不会因抵押权人的权利行使导致自身利益受损。因此，追及效力原则一方面促进抵押财产的物尽其用，另一方面平衡了抵押权人、抵押人与第三人之间的利益。
揆诸该案，抵押人诚诚地产公司将抵押财产金帝商贸大厦部分项目转让予辽西公证处，转让行为有效。在《民法典》第406条抵押权追及效力的视野下，金汇支行的抵押权附着于相关抵押物上，其抵押权依金地大厦项目的存在而存在，不因金地大厦所有权的转移而消灭。当诚诚地产公司不履行到期债务时，金汇支行可以追及至抵押财产之所在辽西公证处行使抵押权，依《民法典》第410条之规定就金地大厦项目优先受偿。此外，辽西公证处在2009年10月23日、2011年11月8日购买涉案房产时，诚诚地产公司与金汇支行早在2007年9月18日便办理了抵押登记。因此，辽西公证处在交易时负有查询不动产登记簿的审慎注意义务，以明确交易房产金帝商贸大厦五层5171-5191号、1-17号商品房上的权利负担。该案中辽西公证处自陈其购买涉案房产时对房产的抵押情况并不知情，不足以排除相关责任，其怠于查询应属自甘风险。
（三）禁止转让特约的登记
依前文所述，我国《民法典》吸纳了学界关于抵押物应自由流转的建议，在平衡当事人利益与贯彻物尽其用原则方面起到了积极作用。但不可否认的是，自由的抵押财产制度也可能带来一定的弊端。
一方面，对动产而言，尚未登记的动产抵押权追及效力不及于善意买受人，即使动产抵押权经过登记，在《民法典》第404条正常经营买受人规则的限制下，抵押权也不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。另一方面，善意第三人在不动产自由流转的规定下可以从抵押人手中取得抵押物的所有权，虽然抵押权人可以追及至第三人处对该抵押物行使抵押权，但第三人可能存在拒不清退、进入破产程序等情形对抵押权人的权利实现造成巨大的程序性障碍。这些无疑都给抵押权人的权利安全带来了巨大挑战。
对上述弊端，立法者在《民法典》第406条引入了禁止转让特约的自治条款（以下简称转让特约）：“当事人另有约定的，按照其约定”。立法者意图通过此种意思自治的保留舒缓抵押物任意流转带来的弊端。然而抵押权人与抵押人之间的禁止转让约定是当事人双方的合意，具有相对性，仅具有债权效力，不产生物权上对抗第三人的作用。换言之，即使签订了禁止转让约定，买受人依旧能够以善意第三人的身份完全取得抵押物的所有权，抵押权人仅能通过禁止转让的约定请求抵押人承担违约责任。如此，在物债两分原则下，禁止转让特约在填补抵押物自由流转弊端方面发挥的效力就十分有限，这与立法目的背道而驰。
与抵押权自登记时生效且一并取得对世性不同，禁止转让特约自合同订立起生效，但唯有登记才能给予特约对抗一切第三人的效力。在当事人对禁止转让条款进行登记公示后，作为第三人的买受人在禁止转让条文与登记产生对抗效力的共同作用下，无法取得转让抵押物的所有权。第三人仅能通过转让合同请求抵押人承担违约责任。
为杜绝禁止转让特约“设而无用”的尴尬情况出现，抵押人与抵押权人在约定禁止转让后，应当将该合约进行登记公示，以取得对抗第三人的对世性。
《民法典》生效后，为落实转让特约，自然资源部在《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》中明确规定，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记；《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。部分一线城市也已制定相关规定，如《上海市不动产登记技术规定》第4.2.30条，明确登记机构可以合并办理抵押物的转移登记和抵押权变更登记。
但是，上述规定的施行并不当然意味着不动产抵押物的转移登记在实际操作层面已经不受限制。现行有效的《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等不动产登记规范尚未就不动产抵押物转让的情况下应如何处理原抵押权登记作出明确规定，即在办理抵押物转移登记后，未明确是否需要另行办理抵押权变更登记。
该案中，一审法院查明诚诚地产公司与金汇支行存在约定禁止或限制转让抵押财产，但未将约定登记。该禁止转让特约为双方意思自治的合意，内容成立有效。然而合同具有相对性，该禁止转让特约仅在诚诚地产公司与金汇支行之间发生效力。因该禁止转让特约没有进行登记公示，从而不发生对第三人的限制效力，金汇支行无法据此特约请求法院确认诚诚地产公司与辽西公证处之间的转让行为无效。但金汇支行可以据此特约追究诚诚地产公司的违约责任。
四、抵押权是否可行使
该案不存在阻碍权利人行使权利的抗辩权。根据我国《民法典》第59条规定，法人的民事权利、民事行为能力从成立时产生到终止时消灭。金汇支行为商业银行，有吸收公众存款、发放贷款、办理结算等营利目的，因此属于《民法典》第76条规定的营利法人，诚诚地产公司亦属于营利法人。同时，辽西公证处是我国依法设立的国家公证机关，依法独立行使公证职能的公证机构，是我国《民法典》第88条规定的事业单位法人。同时《民法典》第67条规定，法人合并的其权利和义务由合并后的法人享有和承担，辽西公证处职能归葫芦岛市法律服务中心后，其权利义务由葫芦岛市法律服务中心一并承担。据此，该案当事人都具有民事行为能力，且不存在民事法律行为无效的情形。金汇支行的抵押权可行使。
五、结语
我国不动产抵押权采取登记生效主义，根据物债两分原则，在当事人达成合意订立抵押合同的基础上，抵押权自当事人登记起生效，并取得对抗第三人的效力。就辽西公证处、诚诚地产公司等房屋买卖合同纠纷案而言，金汇支行与诚诚地产公司在主合同借款合同的基础上订立抵押合同并约定禁止转让特约，于同日进行抵押权登记但禁止转让特约未登记，该抵押权有效而禁止转让特约因未登记不产生对抗第三人的物权效力。后续抵押人将涉案房产在未经金汇支行同意的情况下转让予辽西公证处，辽西公证处依法获得涉案房产所有权，不受禁止转让特约约束。金汇支行可依禁止转让特约追究诚诚地产公司的违约责任。据此，诚诚地产公司应配合辽西公证处办理房屋产权登记，金汇支行亦不应以房屋处于抵押状态而阻却原告办理房屋产权登记。
