作者简介：萧鑫，中国社会科学院法学研究所副研究员，中国社会科学院大学法学院副教授。
文章来源：《行政法学研究》2026年第1期。
摘要：在“民事法律行为+登记”的物权变动模式中，实现民事法律行为与不动产登记的有效衔接，需从程序与实体规则两方面细化完善。在程序规则方面，应明确“依申请原则”与“登记连续原则”，突破共同申请程序的严格形式要求，引入并规范更灵活的“登记同意声明+单方申请”规则。同时，重视登记簿“附记”的实质内容价值和援引功能，同步优化查询制度，保障附记援引材料的公示性，达成登记简洁性与信息充分性的动态平衡。在实体规则方面，登记内容的解释应严守客观主义标准，物权合意的解释则应具灵活性，允许考虑主观因素，以有效界定并协调与登记内容的不一致。推定力赋予登记簿初步正确性，但在当事人之间，经正确解释的真实物权合意仍然优先。登记的公信力（善意取得）虽使得登记内容在善意第三人保护上具有终局优先地位，但在真实权利人完全无可归责性的极端情况下，也应排除适用。此外，在满足一致性要求时，可承认“先登记、后合意”的物权变动效力。通过精细灵活的程序规则设计与科学明晰的实体规则构建，能够实现民事法律行为与不动产登记的有效衔接，妥善化解潜在矛盾，兼顾真实权利保护与交易安全。
关键词：不动产登记；物权合意；程序规则；实体规则
按照《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第209、214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，在一般情况下应当以登记为生效前提。而根据第215条的规定，登记作为生效要件控制的是物权效力，并不影响债权合同效力的发生。于是，第216条才规定不动产登记簿是确定“物权”而非债权归属与内容的根据。然而，《民法典》没有明确回答的问题是：如果不动产登记簿是确定物权归属与内容的根据，那么民事法律行为在不动产物权归属与内容的界定当中有着怎样的地位和作用？
一、民事法律行为结合不动产登记的物权变动模式及其衔接问题
根据《民法典》第133条规定，民事法律行为是通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。不动产物权关系作为一种民事法律关系，其变动当然也可以由民事法律行为来驱动。特别是《民法典》第114条规定物权是权利人对特定物享有的“直接支配和排他的权利”，“支配”概念本身就内含了按照物权人的意思表示对物权（也即第二客体）实施法律上的处分、变动既有物权法律关系的效力内涵。[1]正因如此，欠缺物权人意思表示支撑的处分行为也就构成第311条的“无权处分”，原则上不能产生物权变动的效果。这些规则构建的体系秩序决定了，具有处分权的主体可以通过与他人达成合意、实施民事法律行为来变动不动产物权关系，而此时不动产物权法律关系的变动也应当与民事法律行为所欲求的法律效果相契合。正是在这个意义上，可以认为民事法律行为实际上也是确定不动产物权归属与内容的根据。
民事法律行为在不动产物权变动中的上述重要作用，非常明显地体现在不动产物权变动不以登记为必要的物权类型当中。例如，《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。照此，地役权的归属和内容，一般也就应以地役权合同为依据，只是未经登记不得对抗善意第三人。在不动产物权变动以登记为前提的情况下，登记要发生物权效力也应当存在与之对应的有效民事法律行为：登记的前手物权人与受让人之间，必须存在相应的有效民事法律行为。这构成了“民事法律行为+登记”物权变动模式的核心要义和基本运行机理。[2]正因如此，即使是在不动产所有权的无权处分场合，善意取得的发生，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释》（以下简称《民法典物权编司法解释》）第20条的规定，也必须以登记的前手物权人（错误登记，实际无处分权）与善意受让人之间存在有效民事法律行为为前提，仍得遵循“民事法律行为+登记”的内在要求。
可见，在我国现行民法体系中，不动产物权的变动原则上需以物权变动的合意为基础，并通过登记这一公示方式完成物权变动的效力设定。由此，民事法律行为与登记构成了不动产物权变动的基本要素，具有形式与实质、内因与外因之间的密切联系。然而，在实务中，登记的物权人与受让人之间的民事法律行为与不动产登记不一致、不协调的现象却并不罕见，这种差异性对物权变动效力的认定带来了诸多理论与实践难题。例如，登记的房屋原所有权人与名义买受人达成民事法律行为，希望由实际出资人成为房屋所有权人，但不动产登记仅将名义买受人登记为所有权人，此时如何认定房屋所有权的归属？[3]除了物权归属上的不一致之外，民事法律行为与不动产登记在物权的具体内容方面也可能产生不一致的问题。例如，所有权人与抵押权人在抵押合同中对担保范围的约定与不动产抵押权登记不一致，这个时候应当如何界定抵押权的效力内容，即担保范围？[4]最后，按照“民事法律行为+登记”的物权变动模式，一般应当是先有民事法律行为，再依据该民事法律行为，产生不动产登记上的变动。但如果登记变动后，作为基础的民事法律行为被依法认定无效或者被撤销，其后双方又重新作出了与登记相符的民事法律行为，即民事法律行为与登记的时间关系与一般预设不一致时，又应当如何理解物权的归属和内容？
解决上述问题，从事前来看，必须做好民事法律行为与不动产登记之间的衔接，避免不一致的发生。从事后来看，则需要明确不动产登记与基础民事法律行为之间效力的协调。前者涉及不动产登记程序规则的细化完善，后者涉及不动产登记实体规则的进一步明确。
二、民事法律行为与不动产登记相衔接的程序规则完善
基于民事法律行为发生不动产物权变动时，民事法律行为与不动产登记的衔接，在事前必须通过不动产登记程序规则的合理设计来确保登记与民事法律行为相契合，这也就要求相关不动产登记的实施必须符合依申请原则（Antragsprinzip）以及登记连续原则（Kontinuitätsprinzip）的要求。
（一）明确依申请原则与登记连续原则
不动产登记的依申请原则强调，意图通过实施民事法律行为来变动不动产登记的民事主体，需要主动申请不动产登记变动，相关登记行为的实施和启动以当事人申请为前提。[5]除此之外，依申请原则还要求在基于法律行为而变动物权的情况下，登记机构应当按照申请人，也就是民事法律行为当事人的真实合意，来变动不动产物权的登记事项，界定物权的归属和内容。[6]依申请原则是衔接民事法律行为和不动产登记的一项基础性要求，它既明确了民事法律行为作为不动产登记的基准地位，也彰显了不动产登记程序尊重个人权利、规范公共权力、提升行政效能和实现程序正义的行政法治精神，是不动产登记兼具民事行为与行政行为性质的集中体现。[7]不过，依申请原则所指向的申请人显然有范围限定，并非任何人都能够申请启动不动产登记变动，也并非任何人的申请都应当作为不动产登记变动的依据。登记连续原则即是对申请人范围加以界定的重要遵循。
所谓登记连续原则也被称为登记在先原则（Grundsatz der Voreintragung），是指不动产登记簿中的物权状态必须始终保持连续完整，后续的物权登记必须以前一个登记为基础，形成清晰连续的“登记链”（Grundbuchkette）。[8]照此，只有在当前登记的权利人是申请登记变动中所载明的转让人或设立人（处分人），并且他同意变动登记时，该申请才可以作为启动和实施相应登记行为的基准。[9]登记连续原则是贯彻不动产登记公信效力的逻辑结果：通过民事法律行为来变动不动产物权关系，必须以处分人具有处分权为前提，而处分权的判断应当以不动产登记簿为准，登记的权利人才有处分权。所以，只有在不动产登记簿上记载的权利人是处分人，而且该登记权利人同意变动登记时，以该处分行为为基准，变动不动产登记并产生物权效力才符合“民事法律行为+登记”的内在要求，具有正当性基础。[10]
我国《不动产登记暂行条例》第4条所规定的登记原则并不包含依申请原则，第14条的规定也仅是强调申请应当作为启动登记程序的一般前提，与前述登记原则的内涵有明显差距。登记连续原则在《不动产登记暂行条例》中更飘忽不定。第4条中“稳定连续”原则仅是指建立不动产统一登记制度后，不能否定之前各类不动产登记的效力，[11]并不是登记连续原则。第14条申请启动不动产登记的规定，也完全没有将申请人，特别是单方申请时的“当事人”，限定在登记的权利人范畴。这也就导致依申请原则与登记连续原则这两项衔接民事法律行为与不动产登记的重要程序性要求，未能得到明确肯定，在未来不动产登记法的立法当中应当予以调整。[12]
（二）限缩共同申请程序的适用范围
依申请原则和登记连续原则明确了衔接民事法律行为与不动产登记的基本程序路径，为申请登记规则的具体完善指明了方向：登记机构应当通过登记权利人和相对人的申请来界定他们之间所达成的民事法律行为，也就是物权合意，并根据该物权合意来实施不动产登记、形成登记结果。按照这一思路，则申请规则的设计要考虑的核心问题是如何通过申请程序来体现当事人之间真实的物权合意。
按照当前《不动产登记暂行条例》第14、15条的规定，通过民事法律行为来变动不动产物权，[13]应当由当事人双方共同到登记机构办公场所申请办理。《不动产登记规程》（以下简称《规程》）5.2.6进一步说明，双方共同申请时不仅需要提交申请材料，而且还必须接受询问。这一共同申请程序设计，实际是对通过申请行为来体现物权合意做了非常严格的理解，即必须是登记权利人和相对人在登记机构面前共同提出统一的登记申请，并通过递交材料和现场问询，来做出双方变动不动产物权的合意。[14]也正因如此，共同申请行为被许多学者认为就是变动不动产物权的法律行为，是一项不同于债权合同的物权合意。[15]
共同向不动产登记机构申请办理登记的行为，作为一种意思表达，其对象是登记机构，而非变动物权的当事人；其内容则是请求登记机构实施特定登记行为，并形成特定的登记结果，而非变动物权关系。因此，申请登记的共同意思在逻辑上与变动物权的物权合意不同，不能认为是双方的物权合意本身。但共同申请程序中的询问流程，则类似物权合意的见证机制：双方在登记机构工作人员的当场询问和见证之下，以申请材料的内容为基础，做出明确物权合意，而后登记机构再基于该经见证的物权合意实施登记行为、形成登记结果。由此可见，并非共同申请行为是物权合意，而是在共同申请程序中，经过登记机构围绕申请材料，当场询问和见证的双方意思表示才是物权合意。当事人在共同申请程序的询问见证之外，虽然也可以达成物权合意，但按照共同申请规则，这些未经登记机构见证的物权合意并不具有约束力，不能作为变动不动产登记的根据。
由此可见，目前的共同申请规则和相应程序设计，实质上是对变动不动产物权的物权合意提出了严格的形式要求：作为不动产物权变动基础的物权合意必须经过登记机构的见证才能产生法律效力。在21世纪的不动产交易中，采取了类似罗马法要式契约的内在逻辑[16]。从积极的方面来看，严格的形式要求有利于确保作为登记基础的物权合意的真实性，同时警示当事人谨慎做出处分物权的意思表示，并赋予其一定的反悔机会。[17]从消极方面来看，要求物权合意必须在共同申请程序中做出，可能违背意思自治的内在精神，无法满足多样化、追求交易效率的市场需要，并诱发通过拒绝到场申请来反悔的道德风险，[18]也对登记机构提出了很高的实质审查能力要求。鉴于此，一概而论地规定，物权合意必须在共同申请程序中通过登记机构的见证来实施，将导致利益权衡上的失衡。为了更有效地协调严格形式要求与意思自治、交易效率之间的关系，有必要对共同申请程序的适用范围进行适当限制。
就此而言，可以区分不同的物权变动情形，限缩共同申请程序的适用范围。毕竟并非所有物权的变动都足够重要，需要采取严格的法定形式来实施物权合意，承担上述内在成本。从德国法的经验来看，除了不动产所有权以及在权利内容和经济价值上类似所有权的用益物权之外，其他不动产物权的变动都不需要对物权合意本身进行独立公证或者由权威机构进行单独见证，无须采取实质合意原则（materielle Konsensprinzip）。[19]因此，除了不动产所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等基础物权的设立和转让之外，其他基于法律行为的物权变动都可以不再要求共同申请，而可以适用单方申请程序。不过，单方申请程序也需要通过一定的规则设计来体现当事人之间的物权合意，确保不动产登记与法律行为之间的内在一致性。通常会要求登记权利人向相对人交付经公证的登记同意声明，[20]然后由相对人向登记机构提交该声明并单独申请登记（以下简称“登记同意声明+单方申请”规则）[21]。
在“登记同意声明+单方申请”规则下，登记同意声明不是物权合意的意思表示本身，而是登记权利人基于与不动产登记机构之间的登记公共服务法律关系，[22]指示登记机构变动登记的表示行为。[23]相对人申请登记的行为也不是物权合意的意思表示，而是传达登记权利人指示并请求与登记机构形成新的登记服务法律关系的表示行为。因此，这两项表示行为都只是登记程序中的意思表达，而并非实体法上变动物权法律关系的物权合意。[24]尽管如此，它们与物权变动之间存在紧密关系，类似于动产物权变动当中的指示交付机制：第三人（登记机构）基于与登记权利人的基础法律关系，有义务按照登记权利人的指示向相对人实施登记行为（交付行为），登记权利人则通过第三人而非自己的登记（交付），实现向相对人转移或者设立物权的法律效果。[25]正是由于这种内在的紧密关联，登记同意声明和单方申请行为通常被视为双方达成物权合意的表征，反映了当事人之间的物权合意内容。登记机构也就可以径直依据体现物权合意的登记同意声明来启动和实施登记，而无需对物权合意本身进行实质性的审核与询问，这也就是所谓的形式合意原则（formelle Konsensprinzip）[26]。
相较于严格的共同申请程序及其背后的实质合意原则，“登记同意声明+单方申请”规则在实际效果上具有以下优势。首先，可以更快速、便捷地实现不动产交易目的，防止可能的道德风险。有别于共同申请规则，“登记同意声明+单方申请”规则不要求登记权利人和相对人同时前往登记机构共同申请登记，只要登记权利人作出了符合法定要求的单方同意声明，相对人就可以单独申请变动登记，从而有利于提高异地交易或一方不便同时到场情况下的交易效率。再加上，登记权利人的登记同意声明具有“锁定”其处分意愿的法律效力，[27]相对人提交同意声明就可以申请变动登记，能够有效控制处分人反悔变卦的道德风险。[28]
其次，基于登记权利人的单方同意和相对人的申请来变动不动产登记和物权关系，能更好地适应多样化的交易需求。在资产证券化交易中，与收益权相对应的抵押权常常需要快速流转，[29]抵押权的登记也就应当高效便捷。但按照严格的共同申请规则，每次抵押权的变更登记都需要双方共同申请办理，这种安排显然与资产证券化交易的流动性需求不符。而按照“登记同意声明+单方申请”规则，不动产登记的变动并不需要登记权利人与相对人同时同地主张相同的登记变动内容，通过登记权利人出具登记同意声明以及相对人单独的申请行为，就足以启动和实施登记。这样一来，登记权利人可以在达成抵押合同或债权转让合同时向相对人出具登记同意声明来锁定交易，然后相对人单独提交申请和登记同意声明，完成抵押权变动登记，从而满足抵押权快速流转的交易需求。[30]
最后，“登记同意声明+单方申请”规则更便于登记机构确认双方之间达成的物权合意。双方共同申请时，物权合意往往是依靠当事人提交的申请材料以及现场询问来予以综合确认，但双方当事人现场回答的内容可能与提交的材料有所出入，这个时候就使得登记机构面临如何确认当事人之间物权合意的疑惑。另外，对于复杂的不动产交易而言，材料文件众多，如何在这些众多的材料和当事人现场询问中确定物权合意的内容也有不小挑战，要求登记机构具备很高的实质审核能力。在“登记同意声明+单方申请”规则下，双方物权合意就集中体现在登记权利人所做的单方登记同意声明当中，该声明是最直接、清晰体现双方物权合意的权威书面证据，登记机构无需再对双方的物权合意做实质审核。
从解释论来看，要在“共同申请”要求下，限缩共同申请程序的适用范围、容纳“登记同意声明+单方申请”规则，应当对“申请”和“共同申请”概念做宽泛理解。凡是以登记机构这样提供公共服务的主体为对象的“请求”，就属于申请。[31]这种请求，不限于特定申请程序中的当事人所直接提出的请求，也包括了通过其他方式向登记机构提出的请求。由此，“共同申请”不能狭隘地理解为登记权利人和相对人基于共同申请合意，同时到登记机构的办公场所，作为特定申请程序中的统一申请人，提出一个申请请求。在登记权利人单独“指示”登记机构变动登记，此后相对人又请求按照登记权利人指示的内容成为新的登记权利人时，也即有两个单独且不同时的请求，但两个请求之间又存在“共同”内容的情况下，也应当认为存在要求变动不动产登记的实质合意，成立“共同申请”。[32]《民法典》第220条在更正登记的启动和实施上就承认可以根据登记权利人单方出具的“同意更正”声明，结合权利人或利害关系人的申请直接变动登记，实际也为上述“共同申请”的理解提供了依据。
综上，在登记规则的设计中，应当限缩共同申请程序的适用范围，没有必要一概要求登记权利人（处分人）和相对人当场向登记机构作出物权合意。登记权利人向相对人作出登记同意声明，再由相对人向登记机构提交该声明并申请登记的行为，同样足以证明物权合意的存在，并作为不动产登记的依据。但对于不动产所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等基础物权的转让和设立，仍然应当采取实质合意原则，要求双方在登记机构的见证下当场作出物权合意，或者先共同通过公证做出物权合意，[33]再以公证为基础向登记机构单方申请变动登记。
（三）发挥登记簿附记的提示援引功能并优化配套查询规则
登记程序中，不动产登记机构的首要任务是在当事人提交的多元材料中准确识别物权合意的具体内容，并将其转化为清晰、规范的登记内容。然而，这一转化过程充满挑战，不仅面临物权合意的识别难题，而且存在登记内容的呈现问题，即在将识别出的物权合意转化为具体登记内容时，如何在确保登记簿简洁明了、易于查询的同时，又能充分、确切地反映复杂甚至精细的权利内容，避免信息因过度简化而失真或产生歧义？这考验着登记机关对登记技术的运用智慧，特别是如何通过登记簿的内容设计来实现登记简化与信息充分之间的平衡。
不动产登记簿直接明确登记的不动产权利内容，一般包括不动产信息、权利主体、具体的权利义务安排三个方面。针对不同类型的不动产权利，登记簿所指向的权利内容也会有所差异，具体可以参见《规程》附录A下的登记簿样式和说明。其中，不动产登记簿中的“附记”内容是否属于不动产权利的内容不明确，对登记簿“附记”的功能存在不同理解。[34]从“附记”的实际记载情况[35]以及《规程》的相关说明来看，“附记”项中的内容一般包括完整的共有人信息、法定的权利限制信息、权利顺位信息、共同担保信息、存续时间和范围信息等。[36]这些信息对于界定不动产权利的实际效力而言意义重大，同时也不是没有登记能力的纯粹债权性约定，应当认为构成不动产权利的核心内容。相关内容可能信息多、篇幅长，在登记簿中并不能直接完整呈现，因此需要通过登记“附记”来予以摘要提示。例如，“附记”只是简单提示存在共同担保情况，但对于共同担保中另一抵押权的具体内容则并未详细介绍。而实际上，只有明确了另一抵押权的具体内容，才能够确定案涉抵押权的实际效力范围，因此这些被提及事项的具体内容也是登记权利的必要核心内容。
可见，登记簿中的“附记”往往承担了援引提示的功能：一方面通过关键字的摘要记载，提示在物权内容上存在一些需要特别注意的情况；另一方面又指引需要到哪些文件当中去查询这些特别情况的细节，从而帮助明晰物权的具体归属和内容。也正因如此，并非登记簿中的“附记”本身，而是“附记”连同被援引转介的材料一起，才构成登记权利的核心内容。而这种以关键字描述为基础的援引技术，对于权利内容可能十分精细、复杂的定限物权来说意义重大，有利于实现登记简化（避免信息稀释效应）与信息充分之间的平衡。德国不动产登记簿中的登记备注（Grundbuchvermerke）[37]，以及美国契据登记系统中的索引（Indexes）[38]都具有类似的提示援引功能。
从比较法来看，可以被援引的对象既可以是登记簿记载的其他权利登记内容，也可以是体现当事人具体物权合意的申请材料,或者替代物权合意的公共文书以及公开可知的法律规范。[39]通过“附记”来援引相关材料时，一般应当以关键词提示的方式揭示被引内容的梗概和主要功用，有针对性地提醒第三人：需要根据什么材料的哪些具体内容，来界定登记物权的何种具体归属和效力。同时，“附记”援引也应当有一定的限度，不能无限度地援引材料，也不能通过援引材料来创设本来不能创设的物权内容，否则不产生物权效力。[40]除此之外，“附记”援引的材料作为登记簿的延伸部分[41]，要具有公示效力，还应当有一套配套的登记查询制度作为支撑。
如前所述，“附记”援引的根本逻辑是通过“关键词提示+具体被引文件查询”，一方面保持登记簿整体信息的简洁、明晰，另一方面又通过链接到被引文件来扩展登记簿的内容，提供详细、充分的信息。照此逻辑，“附记”要发挥援引提示功能，被引的材料及其相应内容就应当具有公示性，属于第三人可以接近和查询的信息，也就需要登记查询制度的协同配合。对于替代物权合意的公共文书以及公开可知的法律规范这两类“附记”援引对象来说，它们的公开、查询并不由登记查询制度来解决，登记查询制度主要需解决的是体现登记权利人与相对人物权合意的申请材料的公开、取得问题。按照《不动产登记暂行条例》第27条、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第94、97条规定来看，当事人提交的申请材料与登记簿内容一样，都属于可由权利人、利害关系人查询、复制的不动产登记资料，具有公示性。但是，《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《登记资料查询办法》）第四章却将利害关系人所能查询的对象限定在“不动产登记结果”，也就是登记簿记载信息的范围内，并不能查询、复制登记簿“附记”项所援引的、体现当事人物权合意具体内容的申请材料。这也就严重阻滞了登记簿“附记”援引功能的实现，有必要加以修改完善。就此，应当在不动产登记法中针对登记簿“附记”援引材料的查询、复制，予以特别规定，明确权利人和利害关系人均可查询、复制登记簿“附记”所援引的、涉及登记权利核心内容的相关登记资料，包括其他登记权利的登记结果和体现物权合意具体内容的登记申请材料。[42]
在基于民事法律行为变动不动产物权的情况下，民事法律行为与不动产登记相衔接的程序规则设计，根本性的出发点和落脚点都是确保登记权利人与相对人之间的物权合意能够真实、完整、有效地转化为不动产登记内容，从而使得公示的物权变动结果与当事人之间实际欲求发生的物权变动效果相一致。但任何规则都不可能万无一失，完善的规则在执行过程中，面对丰富、复杂的生活现实，难免产生一些偏误。不仅如此，即使是在基于法律行为而变动物权的情况下，既有物权的变动也并不一定都以登记为前提，例如，因主债权转让而导致抵押权转让的情形。这意味着民事法律行为引起的物权变动与不动产登记的不一致，并非都是例外的“病态”，而可能是复杂登记制度运转过程中无法避免的“常态”。正因如此，在民事法律行为与不动产登记的衔接方面，不仅需要通过程序规则来防范发生不必要的不一致，还必须通过登记实体规则，特别是效力协调规则的细化，来统合、协同潜在的不一致。
三、民事法律行为与不动产登记不一致时的效力协调规则细化
如前所述，民事法律行为与不动产登记的不一致，主要是指物权合意与不动产权利的登记内容存在不一致，而这种不一致的认定，在逻辑上首先涉及到物权合意以及登记内容的解释，因为任何内容都是解释的结果，要判断是否存在不一致，首先必须通过解释来认定物权合意以及登记内容的规范含义，再通过比较来判断规范含义之间是否存在差异。因此，物权合意与登记内容的解释规则，构成了协调民事法律行为与不动产登记内容上不一致的基础性规则。
（一）物权合意与登记内容的区分解释及协调
物权合意也即民事法律行为的解释，应当遵循《民法典》第142条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第1条所明确的客观主义解释规则。不过，这种客观主义的解释立场，按照最高人民法院的理解主要是对意思表示的内容，也就是意思表示构成要素中的法效意思予以解释的标准。[43]对于意思表示中的行为意思、表示意识等要素的解释原则上仍然应当采取主观主义的解释方法，但如果对于意思表示外观的形成表意人存在可归责性，那么又应当回到客观主义的解释立场。[44]正因如此，在受让人伪造交易合同、登记同意声明等材料，并由此申请取得登记时，应当解释为缺少物权合意的表示意识，根本不存在物权合意，相关登记也就违反了“民事法律行为+登记”的基本要求，属于错误登记。另外需要注意的是，按照本文所述，当事人之间的物权合意并不必然包含在登记申请行为当中，申请行为是以登记机构为对象的共同行为，其虽然是登记机构解释、认定双方当事人物权合意的形式依据，但并非当事人互为对象的物权合意本身。正因如此，当事人之间物权合意的解释与登记程序中登记机构对物权合意的解释不同，并非只能考虑申请材料、权威文书和公知的事实，而是可以按照一般的意思表示解释规则，考虑申请行为之外的其他事实和主观因素，只要这些因素能够反映双方共同的真实意思。[45]
在借名买房案件中，如果登记权利人与借名人达成物权合意，登记权利人和出名人仅是根据借名人指示共同申请登记，在这种情况下，虽然有转移登记给出名人的各种申请材料、文书和双方承诺，但实际上仍应解释为登记权利人和出名人并无转让房屋所有权的真实物权合意，相关登记由于欠缺法律行为的基础，也就属于错误登记。当然，如果登记权利人与出名人之间达成了物权合意，只是出名人与借名人之间有代为持有的特别约定，这个时候相关登记就仍具有对应的物权合意基础，并不构成错误登记。[46]
与物权合意的解释不同，对登记内容的解释一般应立足无偏私的中立观察者视角，仅以登记簿的记载、“附记”援引的权威文书（包括权属证书）以及登记时普遍知悉的事实为依据，而不得将此类权威客观依据之外的其他事实纳入解释范畴。[47]毕竟，登记内容不仅涉及当事人权益，更关乎交易安全中的第三人，因此其解释与物权合意的解释不同，需恪守严格的客观主义立场。[48]在此前提下，登记内容的解释在解释材料的应用上还存在明确的次序位阶要求。依据《民法典》第217条规定，若登记簿记载清晰明确，应优先按照登记簿解释登记内容；若登记簿记载不清晰，方可结合“附记”援引的权威文书及登记时普遍知悉的其他事实予以确定；若结合前述解释依据仍无法确定，且相关内容必不可少，则应认定登记无效，而不得为维持有效性而重新解释，将登记内容转换为符合当事人推定意思的其他内容。
由于当事人之间物权合意的解释并不采取严格的客观主义解释方法，所以双方当事人共同的主观因素也可以作为解释的依据。正因如此，对于物权合意可以作重新解释，将本应无效的物权合意转化为另一个不违反当事人推定意思的有效物权合意。同时，也可以根据误载不害真意规则，在双方内心真实合意因记载错误而存在表述差异时，仍然按照双方的内心真实意思来解释物权合意。物权合意解释上的这种灵活性，为物权合意与登记内容之间不一致的协调提供了重要的整合工具：通过对物权合意的灵活解释，保持物权合意与登记内容之间的一致性，从而通过解释而非无效来解决登记错误问题。
例如，在前述共同担保的援引提示一案中，虽然可以类推适用《民法典》第156条的部分无效规则，认定登记的内容就是设立无共同担保的抵押权，但当事人在登记之外，可能存在设立有共同担保抵押权的明确表示。这种情形下，就会存在物权合意与登记内容之间的不一致。不过，通过查明其他资料，发现当事人之间关于共同担保抵押权的表述本身就是错误表示行为，当事人双方的内心真意就是设立无共同担保的抵押权；或者通过结合当事人交易的整个背景和往来沟通，可以断定有无共同担保实际都不影响双方设立抵押权的决定，那么也可以将当事人之间的物权合意重新解释为设立无共同担保的抵押权。这样，也就可以使经过解释的物权合意与登记内容保持一致。当然，物权合意的灵活解释也可能导致登记错误的产生，从而为登记的纠正提供基础。例如，在借名买房案中，登记权利人与出名人之间即使存在表面上的物权合意，但如果登记权利人在一开始就知道甚至引导形成了出名人与借名人之间的代持关系，那么登记权利人与出名人之间的物权合意应当按照《民法典》第146条认定为无效，相关转移登记也就属于错误登记。
综上所述，物权合意与登记内容的解释在解释依据和方法立场上有根本差别，当事人之间物权合意的解释并不采取严格的客观主义立场，可以考虑众多非权威性的不同证据，以及当事人双方主观上共同认可的事实要素，因此解释过程更具灵活性，但也因复杂性更高而难以轻易明确。在此情形下，法律需为物权关系的界定提供确定性，不动产登记内容解释上的严格客观主义立场，以及相关内容的推定力规则[49]应运而生。而当物权合意与登记内容确实不一致、不动产登记存在错误时，法律亦需明确二者含义的优先效力范围，不动产登记的公信力规则由此产生。
（二）不动产登记的推定力、公信力与登记更正请求权
《民法典》第216条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，明确了不动产登记的推定力，即登记簿记载的内容应当推定为正确，举证责任由主张登记错误的一方来承担。[50]由此，在基于法律行为而变动物权的情形下，主张登记错误的一方就必须证明真实物权合意的确切内容，以及该内容与登记内容的不一致，否则登记簿记载的内容都应当认定为真实、准确，从而为物权关系的界定提供确定性。结合前文对登记簿“附记”援引的阐述，对于具有推定力的登记簿的理解不应局限于登记簿本身，也包括作为登记簿内容延伸的“附记”援引材料。[51]不动产登记推定力的赋予同占有推定力的赋予一样，都基于某种生活经验上的假定，即占有和登记在大部分情况下都体现了真实的物权合意，具有表征功能。[52]对于不动产登记来说，这一假定的基础在于登记程序规则的严格设计和实施，即按照登记申请程序和要求，载入登记簿的内容在一般情况下都应该与真实物权合意相一致。对于因法律规定的事由导致物权直接变动，从而出现登记错误的情形，登记推定力规则也有利于督促物权人及时申请更正登记或者异议登记，以消除物权真实状态与登记内容不一致的情况，推动实现两者的统一。
由此可见，不动产登记的程序规则与实体规则是一体两面、相互联系的：没有严格、完善的程序规则，不动产登记推定效力的实体规则也就缺少现实基础难以成立，反过来登记推定力的实体规则又可以推动程序规则的贯彻实施。不动产登记的推定力是在物权合意与不动产登记的协调问题上，对登记内容以及登记权利人的优待，但这种优待仍有界限。一旦当事人举证证明物权合意的内容确实与登记内容不同，相关登记存在错误，那么就不能再根据登记簿的记载来界定物权的归属和内容。所以，不动产登记的推定力仅导致一种暂定的物权关系，并不具有物权关系界定上的明确终局性。这意味着，在物权合意双方当事人之间的物权关系认定中，具有决定性的不是登记内容而是物权合意依法配置的含义。[53]但对于物权合意当事人之外的第三人而言，基于不动产登记的公信力规则，登记内容往往对物权关系的界定具有决定性。
不动产登记的公信力[54]在我国法上体现为不动产的善意取得规则。按照《民法典》第311条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编解释（一）》）第20条规定，即使不动产登记对物权归属的记载错误，但只要登记权利人与第三人之间存在有效的物权合意，第三人支付了对价、基于物权合意登记为了新的物权人，且受让物权时善意，则登记簿记载的权利归属内容由推定力下的暂定正确，转变为终局正确，以使善意第三人确定地从之前的登记权利人处取得物权。也就是说，在满足登记公信力规则的情况下，即使是错误的“中间登记”内容也被法律特别地“视为”正确，其规范性含义法定地优先于真实物权合意，以保障交易安全。同时，在公信力规则适用的过程中，根据不动产登记的推定力规则，可以推定第三人善意地信赖登记权利人有处分权，从而应由否定善意取得的一方证明第三人不构成善意。[55]
不动产登记的公信力规则也存在界限。按照《民法典》第312、319条规定，对于动产脱手物并不能适用善意取得，不动产虽然不存在遗失、漂流、埋藏、隐藏等脱手的情况，但是仍然可能存在完全不是真实权利人的原因而导致形成错误登记外观，也即类似“脱手物”的情形。比如，相对人在真实权利人完全不知情的情况下，通过伪造材料欺骗登记机构或者胁迫登记机构而将自己登记为新的不动产物权人，或者是黑客入侵登记系统随意篡改了登记权利人，又或者是登记机构工作人员在登簿时出现严重失误，错误记载了不动产权利人。在比较法上，对于这些完全不是真实权利人原因导致登记错误，且相关错误登记的形成也完全不在其风险控制领域的情形，法院也可能排除公信力规则的适用，登记内容对善意第三人也不能产生终局的正确性。[56]我国《民法典》就此并无明确规定，但根据《民法典物权编解释（一）》第20条，本来有物权合意但被依法撤销或者认定无效时都不能适用善意取得规则，那么对于真实权利人与相对人根本没有物权合意，且真实权利人对于登记外观的形成也完全没有可归责性的情形，举轻明重，当然也不能适用善意取得规则。此时如果相对人被错误登记为不动产权利人，第三人从其处善意受让物权后，也就不能确定地取得物权，物权合意的真实含义（没有物权合意）以及对真实权利人的保护仍然优先。
按照上述理解，在抵押权登记的优先受偿范围与抵押合同记载的范围不一致的情况下，应当首先界定所有权人与抵押权人之间设定抵押权的真实物权合意，如果真实物权合意就是抵押合同记载的范围，则应当认为物权合意与登记内容不一致。此时，对于所有人与抵押权人的内部关系来说，仍然应当按照真实物权合意也就是抵押权记载的范围来认定抵押权效力。对于同第三人的关系来说，如果该第三人符合善意取得的要求，则应当按照登记记载的抵押权范围来处理。但如果登记错误外观的形成与所有权人、抵押权人完全无关，不具有可归责性，则仍然应当按照真实物权合意界定的抵押权范围来处理。如果真实物权合意与抵押合同记载不同，而与抵押登记的记载相符，这个时候则应当认为不存在登记错误，直接按照登记确定优先受偿的范围即可。这样来看，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）第47条要求一律按照登记来认定抵押权的优先受偿范围也就有失妥当。[57]
在物权合意与登记内容不一致的情况下，对于确定错误的登记内容也就可以提出更正申请。《民法典》第220条对此作了规定，《不动产登记暂行条例》《细则》《规程》则加以细化，但主要聚焦在更正登记的程序规则方面，对于登记更正，特别是登记更正请求权的实体规则关注不足。首先，应当区分实体法上的登记更正请求权与登记程序中的登记更正请求权。登记程序中的登记更正请求权是以登记机构为对象，请求其更正错误登记内容的请求权，属于登记程序中的权利。实体法上的登记更正请求权，则是真实权利人以错误登记权利人为对象，请求其协助办理更正登记、出具同意更正声明，以纠正错误登记内容的权利。其次，由于登记具有前述推定力与公信力，发挥着类似占有的功能，所以才有必要在实体法上承认登记更正请求权，从而像保护占有利益一样，保护物权被正确登记的利益，这是物权的重要效力内容之一。正因如此，排除不正确登记、对正确登记利益这一物权效力实现予以救济的登记更正请求权，也就类似妨害排除请求权，属于物权防御请求权。[58]照此理解，则更正请求权应当如其他妨害排除请求权一样，其成立不以义务人有过错为必要，其效力不受诉讼时效限制，而其转让则应当与物权转让一同实施。[59]
不论是解释规则还是推定力、公信力规则都是以解决物权合意与登记在内容上的不一致为目标，但物权合意与登记除了可能存在内容上的不一致外，还会存在时间上的不一致，就此也需要明确相应的效力规则来予以处理和协调。
（三）登记与物权合意时间上的不一致及其协调
按照前述的依申请原则，在基于民事法律行为变动不动产物权的情况下，不动产登记的变动应当由物权合意的当事人申请启动和实施，并且登记应当以双方之间的物权合意为基准。这一原则实际上内含了“先合意，后登记”的因果逻辑。但在实践中，登记行为有时可能先于物权合意发生。比如，基于物权合意变更了不动产登记，但该物权合意却被依法认定为无效（例如，欠缺民事行为能力），此后当事人之间又重新作出了一个与在先登记内容相契合的有效物权合意。在这种情况下，登记内容也就先于有效物权合意而存在。
从逻辑上来看，登记机构所依据的物权合意被确认无效后，依据该无效物权合意所做成的登记外观自然也应当无效。但从实质利益衡量来看，虽然登记内容实际上所依据的物权合意无效，但新的有效物权合意仍然支持该登记变动的发生，机械地注销旧登记，后又重新做一个内容完全一样的新登记没有必要。但如果先前的登记完全不是基于物权合意所发生，而是由于登记机构的错误操作或者其他事由（例如继承）产生，这些事由后来又被认定为实际不存在，而且原登记权利人与新登记的权利人（受让人）之间又达成了与先前登记内容相契合的物权合意，这个时候是否又可以保留和承认在先的登记内容？即使先前登记内容的产生完全不是由物权合意当事人所启动，与后面通过物权合意变动物权和登记的基础完全不同。
对于由当事人基于无效物权合意而申请实施的登记来说，当事人如果嗣后又特别达成新的有效物权合意来替代之前无效的合意，这种情况仍应认为符合“民事法律行为+登记”的物权变动模式要求，相关不动产登记能够产生物权变动的效力。毕竟，在先登记也是由物权合意当事人申请启动和实施，而且最终也符合两者之间有效的物权合意，在实质上满足了依申请原则的内在要求。此时如果非要注销在先的登记重新申请新的登记，既缺少实际意义，又浪费登记资源。对于并非基于民事法律行为而实施的登记和相应登记结果来说，即使嗣后做出了与该登记相契合的物权合意，是否仍可以满足“民事法律行为+登记”的物权变动要求，维持在先登记的效力，则存在较大争议。从比较法来看，德国最初的司法实践持反对立场，认为在先登记的基础与嗣后的物权合意不属于同类行为，登记与物权合意之间欠缺内在联系（innerer Zusammenhang），但后期逐渐抛弃了该种内在联系要求，承认引起不动产物权变动的登记与合意可以相互独立，只要两者在内容上相互契合即可满足不动产物权变动的内在要求。[60]这种理解并不是完全放弃了不动产登记当中的申请原则，而是采取了一种更实质主义的理解，即重要的不是登记是否由物权合意当事人申请和启动，而是相关登记在根本上是否符合物权合意当事人的意思。
我国并无“民事法律行为+登记”这一不动产物权变动模式的明确规定，而是从《民法典》第114、133、311条以及《民法典物权编解释（一）》第20条等规定出发，推导出“民事法律行为+登记”的不动产物权变动模式。严格来看，上述规则条文对于民事法律行为（物权合意）与登记并无时间先后、启动实施上内在关联的要求，而仅是强调相关登记与物权合意的内容应当相互契合。在这种情况下，我国更没有必要坚持内在联系的教义，只要在先登记与在后的物权合意相互契合，就应当基于既有的登记来发生物权变动效力，而无需注销登记后重新申请新的登记。但可以要求在登记簿的“附记”项中，特别注明相关登记是依据在后的物权合意产生效力，以特别提示第三人。除此之外，在“先登记，后合意”的情况下，物权变动应当自有效物权合意做出时产生，而非登记时产生。一方面，物权合意生效前相关登记由于欠缺民事法律行为基础，不能产生物权效力，甚至按照前文所述也不能产生公信力。只有当物权合意生效后，相关登记才符合了产生物权效力的实质要求。另一方面，在后物权合意生效时发生物权变动的理解，也不违背我国既有的法律规定。《民法典》第209条所谓“经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”并非登记后即产生物权效力的生效时点规则，而仅是揭示了登记作为物权效力必备条件的法定要件地位。[61]
四、结论
不动产物权并非土地等不动产的天然属性，而是依托制度构建于永恒土地之上的抽象法律存在。相较于动产物权，不动产物权的界定和效力实现更加依赖于登记制度的支撑，不动产登记制度不仅是不动产物权秩序的载体，更是其根基所在。而物权作为私权的本质属性，决定了不动产物权的界定和效力实现必须与私人自治的民事法律行为深度契合。这一逻辑要求不动产登记制度与民事法律行为形成体系化的衔接，最终实现私权保障与制度功能的统一。在不动产登记制度的程序规则方面，立法应明确依申请原则与登记连续原则，确保登记以真实合意为基础，并维持登记链条的完整性。同时，应限缩共同申请程序的适用范围，引入“登记同意声明+单方申请”规则，以提升交易效率、降低道德风险，并适应多样化的需求。此外，应充分发挥登记簿附记的援引功能，完善查询制度，以平衡登记简化与信息公示的需求。在实体规则方面，登记内容的解释需恪守严格的客观主义，而物权合意的解释则应保持灵活性，以合理界定并协调其与登记内容的不一致。在效力层面，推定力赋予登记簿初步的正确性，在当事人之间，经正确解释的真实物权合意仍应优先。不动产登记的公信力（善意取得）虽可使错误登记内容在善意第三人的物权关系界定上优先，但在真实权利人完全无可归责性时，应排除其适用。最后，在符合实质一致性要求的情况下，应当承认“先登记、后合意”的物权效力。
